Середа, 01 квітня 2015 06:45

ПРАВО ЕМФІТЕВЗИСУ, ЯК НИМ СКОРИСТАТИСЬ ТА ДЕЯКІ ВІДМІННОСТІ З ПРАВОМ ОРЕНДИ

Автор  В.Остапчук
Оцініть матеріал!
(1 Голосувати)

Найчастіше власники земельних паїв, які хочуть отримувати прибутки від своїх ділянок, але не мають наміру їх обробляти, здають землю в оренду. Таких – близько 90%. Лише одиниці користуються правом емфітевзису. Це право ще майже не знайоме українським власникам землі та користувачам – дуже мало на практиці. Отже, що ж таке емфітевзис і як його використовувати?

Термін „емфітевзис” прийшов з римського права – це довгострокове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, яке можна продати, успадкувати. При цьому право власності юридично залишається у власника землі, а термін договору не обмежений – тобто його можна укласти хоч на століття.
Підстави набуття та зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови регламентовано статтею 102.1 Земельного кодексу України.

Отже, оренда відрізняється від емфітевзису насамперед строком дії угоди. Для оренди – не більше 50 років, для емфітевзису строк не обмежений. Тобто можна укласти договір як на 25, так і на 100, 500 років, або й на безстроковий термін. Окрім того, користувач, що уклав договір емфітевзису, може продати своє право іншій людині, заповідати, передавати в заставу, вносити до статутного фонду якогось господарського товариства.

Слід зазначити, що оскільки емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, то, за визначенням, мова йде про землі сільськогосподарського призначення. Право емфітевзису не дозволяє використовувати ділянку не за цільовим призначенням. Відтак, будівництво на ній неможливе.

З приводу актуальності емфітевзису можна прийти до висновку, що передусім для тих власників земель сільськогосподарського призначення, яким терміново необхідні гроші – наприклад, людина опинилася в критичній ситуації, їй потрібно лікуватися, і єдиним її активом є земля, яку в умовах дії мораторію продати не можна. За договором оренди вона буде отримувати кошти частинами, а за договором емфітевзису – одразу значну суму. Договір емфітевзису варто укладати тільки тим, хто в майбутньому не збирається обробляти чи в інший спосіб розпоряджатися своєю землею, – усі ці права перейдуть до емфітевта – тобто до того, хто уклав договір із власником ділянки. Зокрема, це літні люди, які не можуть працювати на своїй землі, а також ті, хто їде за кордон, залишаючись громадянином України, чи періодично буває в країні.

З приводу справляння плати за земельну ділянку за договором емфітевзису, то тут можна сказати, що законодавчо закріплених правил, яким мусить бути розмір плати за договором емфітевзису, немає. Сума визначається за згодою сторін при підписанні договору. Як не прогадати в цій ситуації? Найкраще розраховувати суму, відштовхуючись від розміру ставки орендної плати цієї або аналогічної ділянки за такий же період.

Основою для розрахунку вартості у випадку оренди є нормативно-грошова оцінка ділянки; є також Указ Президента, який визначає, що ставка за оренду паїв має бути не менше 3% від нормативно-грошової оцінки, а за оренду земель державної та комунальної власності – не менше розміру земельного податку, але не більше 12%. Тож якщо ви порахуєте і вирішите, що від самостійного використання ділянки ви отримаєте більше коштів, ніж можете отримати за договором емфітевзису, тоді вам вигідніше самостійно обробляти цю ділянку.
Слід зазначити, що українським законодавством не затверджено типової форми договору емфітевзису. Тому він може бути укладений в довільній формі. Але має містити всі істотні умови, передбачені для правочинів Цивільним кодексом. Тож за зразок доцільно взяти типовий договір оренди – там відображені всі істотні умови, які слід передбачити й у договорі емфітевзису: термін дії договору, оплата, обов’язки сторін тощо. Раджу чітко зазначити умови та терміни оплати: сплачуються гроші всі одразу чи частинами (як у випадку з орендою); бажано встановити відповідальність за несвоєчасну сплату коштів та передбачити випадки дострокового розірвання договору у разі невиконання його умов користувачем. Ще однією умовою має бути збереження якості землі.

Можна порадити також посвідчити договір у нотаріуса – оскільки нотаріус наділений повноваженнями з перевірки правочинів на відповідність їх законодавству, посвідчуючи документ, він перевірить його на відповідність законодавству.

Щодо розірвання договору емфітевзису, можна сказати наступне, для розірвання договору можуть бути декілька причин. По-перше, договір може бути розірваний за згодою сторін. По-друге, його можна визнати недійсним, якщо він був укладений з порушеннями, – скажімо, через представника, який не мав на це повноважень. По-третє, якщо не виконувалися умови договору однією зі сторін. Наприклад, несвоєчасно сплачувалися кошти, погіршено якість ґрунтів чи порушено цільове використання ділянки.

Треба пам’ятати, що ви маєте попередити іншу сторону про свій намір розірвати угоду за один рік до моменту розірвання договору.
Окрім того, власнику доведеться повернути гроші, які він отримав наперед за передачу права користування ділянкою. Зрозуміло, може статися, що ці кошти вже витратили чи не можуть повернути одразу. Передбачаючи це, у договорі варто прописувати додаткові умови про забезпечення зобов’язань. Наприклад, особа, яка користується земельною ділянкою, продовжуватиме користуватися нею, поки власник не розрахується за своїми зобов’язаннями.

Повернути право користування власною ділянкою ви зможете також у разі, якщо це право буде виставлене на продаж. Тоді власник має переважне право перед іншими особами придбати його – за ціною, що оголошена для продажу. Якщо власника не попередили про продаж права користування його ділянкою, він може вимагати через суд визнати продаж недійсним. – Чим ризикує власник земельної ділянки, укладаючи договір емфітевзису?

– Якщо користувач використовуватиме ділянку не за цільовим призначенням, це може бути потрактовано інспектором як порушення закону.
Згідно з законодавством України, приступати до використання ділянки за договором емфітевзису можна лише після його державної реєстрації в територіальному органі земельних ресурсів. Однак до початку цього року реєструвалися лише державні акти та договори оренди, а питання реєстрації договорів емфітевзису врегульовано не було. Із 1 січня 2011 року набула чинності постанова про порядок ведення Поземельної книги, яка нарешті врегулювала реєстрацію речових прав, у т. ч. й договору емфітевзису. Тож можна сказати, що на сьогоднішній день здійснюються дії направлені на використання права емфітевзису.

Реєстрація договору емфітевзису лягає на плечі того, хто бере ділянку в користування – він має віднести договір до територіального органу Держземагентства України та здійснити там його державну реєстрацію.

Прочитано 1198 разів
Детальніше в цій категорії: Окремі питання про оренду землі »